Poskytneme Vám kompletné právne poradenstvo v oblasti práva nehnuteľností a katastra nehnuteľností. Predávate, darujete alebo prenajímate dom, byt či pozemok? Pomôžeme Vám od štádia právneho preverenia nehnuteľnosti, cez vypracovanie vhodnej zmluvy až po zastupovanie pred katastrom nehnuteľností.
Chcete podpisovať zmluvu na mieste a v čase, ktoré vyhovujú Vám? Prídeme za Vami so zmluvou, a na Vami vybranom mieste zmluvu autorizujeme.
V súvislosti s právom nehnuteľností poskytujeme aj nasledovné právne služby:
- Prevody vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, zriaďovanie záložných a iných vecných práv k nehnuteľnostiam
- Právny audit nehnuteľností
- Vypracovanie a pripomienkovanie zmluvnej dokumentácie
- Autorizácia zmlúv
- Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom advokátskej úschovy
- Zastupovanie v katastrálnom konaní
Prevody nehnuteľností, zriaďovanie záložných a iných vecných práv k nehnuteľnostiam
Prevod nehnuteľnosti je komplexnou záležitosťou, a často krát sa jedná o investíciu vysokej hodnoty, preto by nebolo vhodné právnu stránku prevodu nehnuteľností podceňovať. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stanú obeťami podvodníkov. Toto riziko môžete minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy obrátite na advokáta. Je dôležité radiť sa s advokátom už od samotného počiatku rokovania medzi zmluvnými stranami, vrátane uzatvárania rezervačnej zmluvy.
Základný postup pri prevode nehnuteľnosti:
- Právne preverenie nehnuteľnosti
- Príprava zmluvnej dokumentácie
- Podpis zmluvy
- Bezpečná úhrada kúpnej ceny
- Vklad do katastra nehnuteľností
Nadobúdateľ sa stáva vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností!
Okrem prevodov nehnuteľností máme bohaté skúsenosti aj so zriaďovaním záložných práv a tiež iných vecných práv k nehnuteľnostiam. Pomôžeme Vám pri zriaďovaní a zápise záložného práva, ktoré plní významnú funkciu pri zabezpečovaní veriteľovej pohľadávky. Taktiež Vám pomôžeme pri zriaďovaní vecného bremena, napríklad za účelom zriadenia právo doživotného bývania, alebo práva prechodu. Vecné bremeno môže byť zriadené v prospech určitej nehnuteľnosti, t.j. in rem, alebo v prospech určitej osoby, t.j. in personam.
Právny audit nehnuteľnosti
Právny audit histórie vlastníckych a iných vzťahov k nehnuteľnosti je často krát zanedbávané avšak veľmi dôležité štádium procesu prevodu nehnuteľností.
Vykonávame právny audit na účely komplexného posúdenie právnych vzťahov a rizík spojených s nadobudnutím vlastníckeho práva k nehnuteľnosti s ohľadom na posledných desať rokov pred realizáciou transakcie.
Vypracovanie, pripomienkovanie a kontrola zmluvnej dokumentácie
Pripravíme a skontrolujeme Vám najmä nasledovné listiny o právnych úkonoch týkajúce sa nehnuteľností:
- Kúpna zmluva
- Darovacia zmluva
- Zámenná zmluva
- Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
- Dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- Dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov
- Nájomná a podnájomná zmluva
- Zmluva o zriadení záložného práva
- Zmluva o zriadení vecného bremena (napr. právo prechodu, právo doživotného bývania)
- Rezervačná zmluva
- Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
- a ďalšie kombinované zmluvy príp. tzv. nepomenované zmluvy, ktorých predmetom je prevod nehnuteľnosti
Zmluvy o prevode nehnuteľností Vám pripravíme aj ako autorizované zmluvy.
Autorizované zmluvy
Autorizácia zmluvy advokátom je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
Autorizáciu zmluvy možno prirovnať k uzatvoreniu zmluvy o prevode nehnuteľnosti formou notárskej zápisnice.
Najpodstatnejšími výhodami autorizácie zmluvy sú:
- Skrátenie lehoty na rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností na 20 dní od podania návrhu.
- Zníženie správneho poplatku za návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Správny poplatok sa znižuje na sumu 33 EUR resp. 18 EUR pri podaní oznámenia, a v prípade zrýchleného konania na sumu 133 EUR, resp. 118 EUR pri podaní oznámenia.
- Ušetrenie poplatkov a času stráveného návštevou notárskeho úradu, keďže sa nevyžaduje osvedčenie podpisov účastníkov zmluvy.
- Zmluvu môžu účastníci podpísať v pohodlí advokátskej kancelárie s možnosťou parkovania v areáli objektu. Zmluvu môžte podpísať aj na Vami určenom mieste a vo Vami zvolenom čase. Advokát navštívi účastníkov zmluvy s autorizačnou knihou a pripravenou zmluvou aj u nich doma a aj mimo pracovných hodín. Toto je nesporná výhoda pri väčšom množstve účastníkov.
- Vysoká právna ochrana účastníkov zmluvy. Advokát zodpovedá za to, že sa účastník zmluvy nestane obeťou podvodu. Advokát preverí za Vás aj také právne skutočnosti, ktoré Vám realitný maklér nepovie. Pre prípad spôsobenia škody pri výkone povolania, je naša advokátska kancelária poistená až do výšky 330 000 EUR.
Advokátska úschova / vinkulácia
Advokátska úschova je špecifický inštitút podobný notárskej úschove či bankovej vinkulácii. Podstata advokátskej úschovy spočíva v tom, že kupujúci odovzdá kúpnu cenu do úschovy advokátovi, a ten ju po vklade vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností odovzdá predávajúcemu, ale v prípade, že ku vkladu nedôjde advokát vráti kúpnu cenu kupujúcemu.
Advokát realizuje advokátsku úschovu na základe zmluvy o advokátskej úschove, v ktorej si advokát a účastníci zmluvy o prevode nehnuteľnosti dohodnú presné podmienky na základe ktorých advokát prevedie kúpnu cenu predávajúcemu alebo vráti kúpnu cenu kupujúcemu. Peňažné prostriedky, ktoré sú predmetom advokátskej úschovy sú po celú dobu trvania úschovy uložené na osobitnom účte v banke.
Je veľmi riskantné uhrádzať kúpnu cenu na účet predávajúceho už pri podpise kúpnej zmluvy. Pri predaji nehnuteľnosti pravidelne nastáva situácia, keď kupujúci z obavy o svoje peniaze, nechce poslať veľkú sumu peňazí pokiaľ nebude mať istotu, že je vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až povolením vkladu do katastra nehnuteľností, nie podpisom zmluvy!), a predávajúci zase logicky nechce previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho, kým nebude mať na svojom bankovom účte celú kúpnu cenu. Riešením tejto situácie je advokátska úschova, pri ktorej do vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim vstupuje advokát ako dôveryhodná tretia strana, ktorá sprostredkuje úhradu kúpnej ceny.
Advokátska úschova je jedným z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny.
Výhodou advokátskej úschovy je:
- Vysoká ochrana účastníkov zmluvy. Naša advokátska kancelária je poistená až do výšky 330 000 EUR.
- Kúpna cena je uložená na osobitnom účte dôveryhodnej osoby – advokáta. Kúpna cena bude predávajúcemu vyplatená až po právoplatnom povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Na rozdiel od bankovej vinkulácie, sú peniaze v advokátskej úschove chránené pred exekúciou.
Zastupovanie v katastrálnom konaní
Katastrálne konanie je nevyhnutnou súčasťou každého prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Katastrálne konanie sa začína na návrh účastníka zmluvy. Očakávaným výsledkom katastrálneho konania je rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu sa nadobúdateľ stáva vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti.
V súvislosti s katastrálnym konaním za Vás pripravíme a podáme kvalifikovaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Pri zastupovaní účastníkov katastrálneho konania komunikujeme s katastrom nehnuteľností elektronicky, čo má nespornú výhodu v znížení nákladov účastníka konania na katastrálne konanie.